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Was versteht man unter dem Beleihungswert?
Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) legt die Methode zur Bestimmung des Beleihungswerts von Immobilien fest und enthält spezifische Vorgaben zur Bewertung von Wohnimmobilien.
Dabei darf der ermittelte Beleihungswert den vorsichtig geschätzten Verkaufswert nicht übersteigen und muss nachvollziehbar berechnet werden. Ziel ist es, einen stabilen und von kurzfristigen Wertschwankungen unabhängigen Wert zu ermitteln, der den Anforderungen des Kreditinstituts entspricht.
Im Bewertungsverfahren werden wesentliche Elemente des Grundstücks, wie Grund und Boden sowie Gebäude, berücksichtigt. Immobilienbewerter müssen dabei Erfahrungswerte aus der Vergangenheit sowie mögliche künftige Entwicklungen einbeziehen, um einen nachhaltigen Wert zu gewährleisten.
Im Ertragswertverfahren fließen die zu erwartenden Erträge der Immobilie in die Bewertung ein, wobei überhöhte Mieten (Overrent) ausgeschlossen sind und Untermieten (Underrent) unter bestimmten Bedingungen angepasst werden können. Auch Leerstände, Bewirtschaftungskosten und Modernisierungsrisiken müssen berücksichtigt werden.
Das Sachwertverfahren kombiniert den Bodenwert mit dem Wert der baulichen Anlage und erlaubt die Anwendung sowohl des Indexverfahrens als auch des Abschlagsverfahrens.
Um die Stabilität des Beleihungswerts sicherzustellen, wurde das Vergleichswertverfahren entwickelt. Es arbeitet mit Sicherheitsabschlägen, die künftige Preisentwicklungen berücksichtigen sollen.
Historie und Entwicklung
Mit dem Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) am 19. Juli 2005 wurden die Anforderungen an die Immobilienbewertung als Voraussetzung für die Beleihung von Hypothekendarlehen für alle Pfandbriefemittenten neu festgelegt.
Etwa ein Jahr später, am 1. August 2006, trat die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) in Kraft, wodurch die Anforderungen an die Immobilienbewertung erstmals für alle Pfandbriefbanken gesetzlich geregelt wurden.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nutzte dabei in weiten Teilen bewährte Bewertungsverfahren, die bereits für Hypothekenbanken Anwendung fanden.
Nach § 16 Abs. 4 PfandBG umfasst die BelWertV detaillierte Vorgaben zur Methodik und zur Form der Beleihungswertermittlung sowie zu den Mindestanforderungen an die Qualifikation des Gutachters. Zudem enthält sie spezielle Erleichterungen für die Bewertung von Objekten, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden.
Der Anwendungsbereich der Verordnung bezieht sich auf die Ermittlung der Beleihungswerte
nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG:
| § 16 Beleihungswertermittlung (1) Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss. (2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. |
- Der Wert darf nicht höher sein als der, der sich aus einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie ergibt. Diese Bewertung muss die langfristigen, stabilen Eigenschaften des Objekts, die normalen regionalen Marktbedingungen und die aktuelle sowie mögliche alternative Nutzung berücksichtigen – spekulative Faktoren sind dabei auszuschließen.
- Zudem darf der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen, welcher transparent und mit einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelt wurde.
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Ein nach § 16 Abs. 1 und 2 ermittelter Beleihungswert bildet gemäß dieser Vorschrift die Grundlage für die Festsetzung des Beleihungswerts.
Diese Bewertung muss von einem qualifizierten Gutachter durchgeführt werden, der unabhängig von der Kreditentscheidung arbeitet.
Die Verordnung legt zudem die funktionale Trennung zwischen der Ermittlung und der Festsetzung des Beleihungswerts fest.
Damit bildet diese Rechtsverordnung die Basis für die Tätigkeit der Gutachter, die den Beleihungswert gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG bestimmen.
Bei der Ermittlung des Beleihungswertes nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes sowie bei der Sammlung der dafür notwendigen Daten sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
Zur Erhebung der Daten, die der Grundlage der Beleihungswertermittlung dienen, müssen die Bestimmungen der BelWertV gemäß zweitem Halbsatz des § 1 beachtet werden.
Der Beleihungswert muss dabei festgelegte Anforderungen erfüllen, die im Folgenden näher erläutert werden.
Die zur Wertermittlung erhobenen Daten müssen diese Anforderungen entsprechend erfüllen.
Zur Ermittlung der Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes sowie zur Sammlung der dafür erforderlichen Daten sind die Bestimmungen dieser Verordnung zu berücksichtigen.
Schon an dieser Stelle ist festzuhalten, dass ausschließlich aktuelle, stichtagsbezogene Daten nicht ausreichen, um die zukünftige Verkäuflichkeit und damit die Nachhaltigkeit des Beleihungsobjekts fundiert zu beurteilen.
Dafür ist es notwendig, dass Gutachter die Entwicklungen in Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft berücksichtigen.
Der Anwendungsbereich der Verordnung umfasst die Ermittlung der Beleihungswerte gemäß § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes:
§ 16 Beleihungswertermittlung
(1) Die für die Festsetzung des Beleihungswerts zugrunde gelegte Wertermittlung muss von einem qualifizierten und von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter durchgeführt werden. Dieser Gutachter muss über die notwendige Berufserfahrung und Fachkenntnisse für die Beleihungswertermittlung verfügen.
(2) Der Beleihungswert darf den Betrag nicht übersteigen, der aus einer konservativen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie resultiert, wobei die langfristigen und nachhaltigen Eigenschaften des Objekts, die üblichen regionalen Marktbedingungen sowie die derzeitige und mögliche alternative Nutzung berücksichtigt werden. Spekulative Faktoren dürfen dabei nicht einbezogen werden. Darüber hinaus darf der Beleihungswert nicht höher sein als der Marktwert, der nach einem transparenten und anerkannten Bewertungsverfahren ermittelt wurde. Der Marktwert ist der geschätzte Preis, zu dem ein Objekt am Stichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer nach einer angemessenen Vermarktungszeit im üblichen Geschäftsverkehr veräußert werden könnte, wobei beide Parteien sachkundig, umsichtig und ohne Druck handeln.
Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG muss der Beleihungswert zwei Obergrenzen einhalten:
- Der Wert darf den Betrag nicht übersteigen, der aus einer vorsichtigen Einschätzung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie resultiert, wobei die dauerhaften, stabilen Merkmale des Objekts, die üblichen regionalen Marktbedingungen sowie die aktuelle und mögliche alternative Nutzung berücksichtigt werden. Spekulative Faktoren sind dabei auszuschließen.
- Zudem darf der Beleihungswert nicht höher sein als der Marktwert, der nach einem anerkannten Bewertungsverfahren auf transparente Weise ermittelt wurde.
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